خانه‌های مشمول وام مسکن چه نوع شرایطی باید داشته باشند ؟

بانک‌ پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن، برای خانه‌های مشمول وام، «شرط سنی» تعریف کرده است؛ به‌طوری که وام اوراق به آپارتمان‌هایی که حداکثر عمربنای ۲۰ ساله (از تاریخ صدور پروانه) دارند، تعلق می‌گیرد و وام یکم نیز به آپارتمان‌های حداکثر ۱۵ سال ساخت اختصاص می‌یابد. سقف سنی تعریف شده برای خانه‌های مشمول وام خرید مسکن، برخلاف آنچه تصور می‌شود، ارتباطی به تاریخ صدور پایان‌کار ندارد، بلکه ملاک محاسبه عمر بنا، تاریخ صدور پروانه ساختمانی است. متقاضیان اما در جریان جست‌وجو در بازار برای یافتن واحد مناسب با وام مدنظرشان، معمولا مرتکب دو اشتباه می‌شوند. اشتباه اول، استناد به اعلام شفاهی مالک آپارتمان فروشی مبنی بر حایزشرایط بودن واحد برای اخذ وام است. اغلب فروشنده‌ها چون مراجعه‌ای به بانک‌ها برای اخذ تسهیلات نداشته‌اند، اطلاع موثقی نیز از این موضوع ندارند. خریداران همچنین تصور می‌کنند برای پرداخت دو نوع وام خرید از سوی بانک، سقف سنی یکسان وجود دارد. این عدم آگاهی به‌خصوص درباره آپارتمان‌های مشمول وام یکم در ماه‌های اخیر باعث به‌هم‌ خوردن توافق مکتوب بین خانه‌اولی‌ها و فروشنده‌های آپارتمان چند روز بعد از امضای قراردادشان شده است.

خانه‌‌اولی‌ها به دلیل افزایش قیمت مسکن، با دست کشیدن از جست‌وجو در بازار نوسازها، خرید واحدهای سالخورده را ترجیح می‌دهند. در این میان، به دلیل فراوانی نسبی واحدهای بالای ۱۵ سال ساخت در فایل‌های فروش و سطح مناسب قیمت آنها، خانه اولی‌های در نوبت دریافت وام یکم، این گروه از آپارتمان‌ها را در اولویت خود قرار می‌دهند. امضای قرارداد خرید واحدهای بالای ۱۵ سال ساخت توسط سپرده‌گذاران صندوق یکم به معنی «تامین مانده طلب فروشنده از مسیری غیر از وام آماده دریافت» است، چرا که، یکی از چندین خطوط قرمز بانک در مواجهه با مشتری وام خرید مسکن، شرایط سنی ملک مورد معامله است. این وام در معاملات ملکی خانه‌اولی‌ها،‌ حدود ۳۰ درصد از ارزش قرارداد را شامل می‌شود، بنابراین در صورت هر نوع ناکامی در استفاده از وام بعد از امضای قرارداد، بعید است خریدار بتواند از مسیر جایگزین برای پرداخت مابقی بهای معامله، استفاده کند. در این صورت، مطابق بندی از قراردادهای ملکی، فسخ معامله توام با پرداخت مبلغی به‌عنوان جبران زیان فروشنده، خواهد بود که اگر خریدار نتواند پرداخت کند سرنوشت معامله وارد چالش‌های حقوقی می‌شود. در ضوابط مربوط به وام اوراق، اگر چه سقف سنی آپارتمان‌های مشمول، «۲۰ سال» تعیین شده است، اما خانه‌های با عمربنای بیش از ۲۰ سال ساخت نیز مشمول این تسهیلات البته با سقف ریالی به مراتب کمتر خواهند شد. در تهران،‌ سقف وام اوراق ۶۰ میلیون تومان است؛ اما به واحدهای ۲۰ تا ۲۵ سال ساخت، حداکثر ۳۵ میلیون تومان از این وام، تعلق می‌گیرد که به‌طور قطع (با توجه به سطح قیمت‌ها)،‌ مبلغ مناسبی به لحاظ پوشش قدرت خرید محسوب نمی‌شود.

مدارک لازم جهت خرید ملک چیست ؟

  1. اصل و کپی شناسنامه مالک
  2. اصل و کپی کارت ملی مالک
  3. اصل و کپی سند
  4. در صورت داشتن وکالت فروش از مالک اصل و کپی آن الزامی میباشد

انواع سند ملکی کدام است ؟

    • سند مشاع
    • سند شش دانگ
    • سند مفروز
    • سند منگوله دار
    • سند تک برگ
    • سند اعیان
    • سند عرصه
    • سند وقفی
    • سند ورثه‌ای
    • سند المثنی
    • سند معارض
    • سند شورایی
    • سند وکالتی
    • سند بنچاق
    • سند رهنی

سند رسمی

در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی در تعریف سند آمده است که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. کلمه سند در لغت نامه‌های فارسی به معنی نوشته‌ای که وام یا طلب کسی را معین سازد یا مطلبی را ثابت کند؛ تعریف شده است.

برای تعریف دقیق اسناد رسمی باید به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی مراجعه کرد که در تعریف آن نوشته است اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند؛ رسمی است.

در ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی در مورد تعریف سند عادی آمده است که غیر از اسناد مذکور در ماده ی ۱۲۸۷، سایر اسناد، عادی است.

سند ملکی مشاع

سند مشاع یکی از انواع سند رسمی در ایران است. واژه‌ی مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند زمانی استفاده می‌شود که یک ملک، چند مالک داشته باشد. یا در تعریفی دیگر سند مشاع به سند ملکی گفته می‌شود که بین چند شریک تقسیم شده است. واژه‌ی مشاع از اشاعه می‌آید.

در نتیحه می‌توان گفت در سندهای مشاع هر یک از شرکاء بخشی از یک ملک را صاحب می‌باشند و هر یک سند رسمی در اختیار دارند. در واقع ملک مشاع ملکی است که همه‌ی مالکان در تمام آن با هم شریک هستند. از این جهت مسائل حقوقی فرآیند فروش یا خرید خانه مشاع کمی پیچیده‌تر از سندهای غیرمشاع است. برای خرید اینگونه ملک‌ها بهتر است قبل از هرکاری تحقیقات جامعی در این زمینه انجام دهید.

سند ملکی شش دانگ

به سندی که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد، سند شش دانگ گفته می‌شود. این نوع سند رسمی یکی از معتبر ترین اسناد در بین اسناد ملکی است. کلمه‌ی شش دانگ به معنای شش جهت است و منظور از شش دانگ؛ شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است. کلمه‌های بالا و پایین به فضاهای بالا و زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد. مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است. سند ملکی شش دانگ یکی از انوع سند رسمی است.

سند ملکی مفروز

کلمه مفروز در اسناد در مقابل مشاع استفاده می‌شود. مفروز از نظر قوانین ثبتی به این معنی است که شخصی قصد جداکردن سهم خود در یک زمین مشاع را داشته باشد. به طور مثال اگر  چند نفر یک سند مشاعی را داشته باشند، هر یک از این شرکا بخواهد سهم خود از این ملک را جدا کرده و به صورت منفرد بر روی آن ساخت و ساز کند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود. در بین انواع سند موجود در ایران، سند مفروز یکی از پیچیده‌ترین در نوع خود است.

سند ملکی تک برگ

از دیگر انواع سند معتبر می‌توان به سند تک برگ اشاره کرد. سندهای قدیمی املاک معمولا به صورت دفترچه‌ای بودند و یا از چند برگ تشکیل شده بودند. سند تک برگ نوع جدیدتر و یا به تعبیری سند امروزی است که از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد طراحی و تایید قرار گرفته است. این نوع سند رسمی برخلاف نوع قدیمی آن با دست تهیه نمی‌شود و در اصل با وسایل کامپیوتری با رعایت نهایت ایمنی به دست مالک می‌رسد.

هر سند تک برگی برای یک مالک صادر می‌شود و اگر صاحب ملک خانه‌ی خود را به شخص دیگری بفروشد، سند جدیدی برای شخص خریدار تهیه و ارسال می گردد. در سند تک برگ کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق‌تری از ملک قابل مشاهده است. مزیت این سند در مقابل سندهای قدیمی چند صفحه ای در درجه‌ی اول اصالت و در درجه‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است. همچنین تک برگ بودن آن سبب نگه‌داری آسان‌تر آن نسبت به سندهای قدیمی‌تر شده است.

سند ملکی وقفی

سند وقفی سندی است که صاحبان ملک یا زمین یا هر چیز دیگری، آن‌ها را وقف کرده و اداره‌ی اوقاف این ملک‌ها رو به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل می‌کند و از آن‌ها اجاره می‌گیرد. طبق قانون و مسائل حقوقی، خرید و فروش اموال وقفی، بدون هماهنگی و اجازه گرفتن از اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف به حساب می‌آید. اگر اشخاصی که با اجازه اوقاف اعیانی در عرصه اوقافی بسازند، می‌توانند فقط برای اعیان خود سند درخواست کنند.

سند ملکی المثنی

اگر به دلایل مختلف نظیر دزدیده شدن سند، آتش سوزی و یا سیل سند رسمی ملک مفقود شود، صاحب ملک با در دست داشتن مدارک مورد نیاز باید درخواست سند رسمی المثنی دهد. اینکار خود مراحل مختلفی دارد ولی در نهایت با تکمیل آن، سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می‌گردد.

سند ملکی عرصه و اعیان

نام این سند برای متقاضیان خرید خانه در تهران و یا خرید خانه در شهرهای بزرگ آشناست. چرا که در این شهرها بیشتر منازل مسکونی از نوع واحدهای آپارتمانی هستند که عرصه و اعیان دارند. آپارتمان‌ها در زمینی به مساحت معین ساخته می‌شوند؛ سند عرصه، سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا می‌شود و سند اعیان مربوط به سند ملکی واحدهایی است که بر روی آن زمین ساخته می‌شوند.

میزان سهم هریک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آن‌ها دارد. با درخواست از شهرداری‌ها و ادارات مربوطه می‌توان سهم خود از عرصه را مشخص کرد. این موضوع زمانی اهمیت پیدا می‌کند که ملک ورثه‌ای شود یا آنکه مالکین ساختمان بخواهند عرصه را تخریب کرده و دوباره با شرایط جدید بسازند.

سند ملکی ورثه‌ای

یکی دیگر از انواع سند موجود در کشور، سند ورثه‌ای است. بعد از فوت مالک، مال او به وراث می‌رسد. وراثان می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت کنند. مدارک مورد نیاز برای صدور سند وررثه‌ای عبارت است از تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث است.

سند ملکی تفکیکی

همان‌طور که از کلمه‌ی تفکیک هم پیدا است این سند معمولا بر ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم شده است و قسمت‌های تقسیم شده هرکدام در قالب یک سند از هم تفکیک شده‌اند. سندهای تفکیک شده مربوط به املاکی هستند که چند نفر در مالکیت آن با هم شراکت دارند و این سندها مسائل حقوقی مربوط به خود را دارند.

سند ملکی وکالتی

سند وکالتی به سندی می‌گویند که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم شده باشد. گاهی اوقات ممکن است به هر دلیلی از جمله بیماری، فوت و… یک یا چند نفر از سوی یک نفر وکالت داشته باشند. در این صورت باید وکالت آن‌ها به صورت رسمی و محضری ثبت شده باشد تا برای دیگران نیز از اعتبار لازم برخوردار باشد. اگر شخص یا اشخاصی با جعل اسناد، دست به معامله‌های غیر قانونی بزنند با پیگیری مسائل حقوقی می‌توانید از کلاهبرداران شکایت کنید.

سند ملکی معارض

اگر برای یک ملک مشخص با حد و حدود تعریف شده دو سند رسمی با نام ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد، به آن سند معارض می‌گویند. با توجه به تبصره ماده ۵ لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه بعد از بررسی‌های لازم هر یک از دو سندی را که تعرض در ملک دیگری داشته باشد را حکم ابطال سند می‌دهد.

سند ملکی بنچاق

در زمان‌های گذشته که نظام مدیریتی ثبت اسناد همانند امروز به صورت یکپارچه و الکترونیک نبود، مردم برای توافق بین خودشان قراردادهایی را می‌نوشتند. سپس برای تأیید صحتشان، آن‌ها را نزد علما و افراد سرشناس که در بین مردم چهره‌ی موجه و مقبولی داشتند، می‌بردند. این سندها وقتی به مهر و امضای این اشخاص می‌رسید، نزد همگان قابل قبول بود. به این نوع سندهای ملکی، اسناد بنچاق می‌گویند که البته امروزه مانند سابق دیگر رواج ندارند، اما کماکان اعتبار آن‌ها پس از تأیید صحت آن‌ها نزد مراجع قانونی پذیرفته است.

سند ملکی شورایی

یکی دیگر از انواع سند کشورمان، سند شورایی است. به سند عادی که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده باشد سند شورایی می‌گویند. باید توجه داشت که این نوع سند به خاطر اینکه عادی محسوب می‌شود اعتبار سند رسمی را ندارد و برای تبدیل آن به سند رسمی، باید مراحل بسیاری زیادی در اداره‌های ثبت اسناد پشت سر گذاشته شود.

سند ملکی منگوله‌دار

سند منگوله‌دار همانطور که از نام جالبش هم پیدا است، سندی است که یک منگوله دارد. در واقع سندهای منگوله‌دار همان سندهایی هستند که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده‌اند. این پلمپ توسط اداره‌ی ثبت اسناد بر روی سند ایجاد شده که صحت آن را تأیید می‌کند و آن را به یک سند رسمی ملکی قابل اطمینان بدل می‌سازد. مالکیت در این گونه از سندها قطعی است و هیچ شک و شبهه‌ای در مسائل حقوقی آن وجود ندارد.

سند ملکی رهنی

بسیار پیش می‌آید که خریداران بخواهند در هنگام خرید خانه از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنند. در این حالت سند برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود، در رهن بانک نگه داشته می‌شود و این مسئله در خود سند هم قید می‌گردد. منظور از رهن سند در نزد بانک، گرو ماندن آن نیست؛ بلکه صرفاً در خود سند قید می‌گردد که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است. آنگاه سند به خریدار تحویل داده می‌شود. اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب کند.

نکات کلیدی برای خریداران ملک کلنگی جهت ساخت و ساز کدامند ؟

باید بدانیم برای یک زمین ۲۰۰ متر مربعی اجازه ساخت ۴ طبقه مسکونی روی پیلوت یا پارکینگ را می دهند به شرطی که بتوانیم پارکینگ به تعداد واحد ها تامین کنیم. و همچنین این را هم باید بدانیم در منطقه پاسداران به ازای هر واحد مسکونی یک واحد پارکینگ باید تامین شود و پارکینگ مزاحم را هم قبول نمی کنند و خرید پارکینگ از شهرداری هم نداریم و در این منطقه نمی شود.
زمینی که ابعاد آن ۱۰*۲۰ است تعداد بیشتری پارکینگ نسبت به زمینی که ابعاد آن ۸*۲۵ است تامین می کند اولی حدود ۴ تا ۵ واحد پارکینگ تامین می کند و دیگری ۳ تا پارکینگ تامین می کند.

    • جهت گیری ملک 
      شمالی: خانه‌هایی که در هنگام ورود ابتدا به حیاط وارد می شوید و بعد بعه داخل ساختمان راه پیدا میکنید به اصطلاح شمالی گفته می شوند. در شمال خیابان واقع است.
      جنوبی: خانه‌هایی که بلافاصله وارد ساختمان و راه‌پله‌ها می شوید و اغلب حیاط در پشت خانه است، در اصطلاح جنوبی هستند.در جنوب خیابان یا گذر واقع استاین را باید بدانیم که چنانچه ملک شمالی باشد باید ۶% مساحت موجود زمین را در هنگام ساخت به عنوان نورگیر در نظر بگیریم. مثلا در همان زمین ۲۰۰ متر مربعی چنانچه شمالی باشد در زمان ساخت ۱۲ متر مربع باید نورگیر داشته باشیم. یعنی اینکه در هر طبقه ۱۲ متر مربع متراژ مفید کمتری نسبت به زمین جنوبی داریم.
      پس در اینجا مشخص شد یک زمین ۲۰۰ متر مربعی جنوبی در هر طبقه ۱۲ متر مربع متراژ مفید بیشتری نسبت به زمین ۲۰۰ متر مربعی شمالی می دهد یعنی ۴۸ متر در کل بنای مفید.
      در شهرهای بزرگ برای نورگیری بهتر جهت شمالی، جنوبی بهتر است و این به عنوان یک امتیاز محسوب می شود ولی شناخت ویژگی های نورهای جبهه‌های گوناگون می تواند در تعیین جهت‌گیری، بسته به نظر طراحی تغییر کند.
    • محل قرارگیری
      از آنجا که ساخت مسکن برای بخش خصوصی بسیار گران تمام می‌شود از سرمایه‌گذاران می‌خواهم نگاهی جامع به تراکم داشته باشند، برخی از مناطق تهران مانند منطقه ۲، سعادت آباد و شمیران مجوز تراکم بالایی دارد که می‌تواند سود زیادی برای سرمایه‌گذاران در دوران رونق داشته باشد.

درباره ملک بپرسید

    مقایسه

    کلمه کلیدی خود را وارد کنید